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德国投资置业大起底 深扒买房各种事儿

2016-10-14

    德国一直以来在投资者群体里拥有“五星”好口碑,也是海外投资者对欧洲进行投资的重点,那么在德国究竟如何买房?国内的投资者又需要注意哪些问题呢?

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如何挑选心怡房产?

"地段、地段、地段"--这句话算得上是地产界的金规玉律,在德国同样适用。从住宅角度来看,黄金地段的"闹中取静"算得上是顶级项目,而主干道两边的房子就要降下一等。一般而言,城市中心和发展较好区域的房价,要比相对偏避的周边地区高出很多。


选择新房还是老房?

在德国,百年老房很常见。对于老房子,很多德国人选择进行维修、改造,而不是拆掉重建。很多时候,经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,价格反而比新房更贵。当然,老方的整修费用也时常高得难以承受。另外,如何才能确保买的老房没有电路、下水等头疼问题?如果自己并非房屋专家的话,最好请建筑专业人士进行鉴定。尽管专家们收费不菲(依据房屋售价、个人口碑,收费不等),但是却能让人更安心。

如果是以长远的投资角度来进行选择,选择新房则会省去很多麻烦,以及不少维护费用。

如果买新房,基本就没有这方面顾虑了,需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料,以及能耗。在德国除一些属于建筑文物保护的老房子外,大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证,能耗量自然是越低越好。

购买成本包括哪些?

在计算购买成本时,除房屋价格外,还要将购买附加费算进来,这其中包括公证费用、土地局登记费用、房产购置税,如果选择当地中介,还需要另外支付中介佣金,例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见,而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

公证及土地注册登记费用大约为房屋售价的1.5%,而房产购置税则在各州不等,目前柏林房产购置税为6%,而北威州、石荷州、萨尔州的已经达到了6.5%。

 

德国房价与贷款情况如何?

近年来,德国的房价年年攀升。例如,据柏林城市发展部门统计,2010年-2015年,柏林房产增值达到了41%,2015年同比增长20.7%。

另一方面,德国房贷利率在这期间一降再降,目前10年的固定贷款普遍为3-4%左右,降低了贷款的成本。在德国贷款,银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。

一方面,银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主,除了税务文件外则需要净收入证明。此外,银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会(SCHUFA)的信用纪录,有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。另一方面,银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。

公证过户怎样操作?

在解决资金问题后,就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。这是需要找公证人,买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息会在那里汇总,公证人会检查是否存在一房多卖等情况,安排买卖合同、银行贷款申请的签署,办理房产过户。如前面所提到,公证人会收取房产售价比例约1.5%的费用。

 

入手柏林房产的优选时机

     在德国房产大热,市场优质房源奇缺的情形下,我们为您提供柏林市区CBD的K55米特超凡房产项目:

项目位置:柏林市中心CBD 米特区(Köpenicker Strasse 55, 10719 Berlin)
项目付款:首付20%
房型总价:约17万欧-46万欧
房型类型:单人、双人及合用的6种公寓房型选择

产权类型:永久产权
使用面积:26-63平米(无公摊面积)

交房时间:预计2016年12月/2017年1月

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K55投资优势

1)米特区是柏林最有发展潜力的区域,并被评为未来投资市场的一匹“黑马”。

2)项目纳入柏林城市重新发展规划,投资者可享受租金所得几乎全免所得税的超值机会。

3)可申请50%的贷款,持有10年以上,转售无需缴纳增值税。

4)完美小户型精装公寓。最小面积实现最大化功能设计,无公摊面积,好租好卖。地段附近住宅供应短缺,将极受附近商业公司上班一族青睐。

5)低总价及最大化的租金回报。是任何同位置同级别配置的项目无法比拟的价格优势。开发商提供包租计划选择方案 - 五年期每年4%的保证回报, 加上24小时礼宾服务,更是周边白领心仪的租房目标,德国市场独有。

6)卓越的建筑水准和高品质的建筑材料,可选加装全套高品质的德国厨卫用具(德国房产一般不提供厨房设备),追求实用功能、耐用性及美学的完美统一。

7)房屋空置率低至1.5%,租赁可托管给开发商旗下租赁管理公司。

 

 

项目购买流程:

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