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对柏林投资不动产优势的深层数据解析

2016-10-14





对于房地产投资者来说,理想的房产投资市场应该具有以下几大要素。如今的德国柏林房产市场正是一个方兴未艾的健康市场。

·         稳定的物业升值空间(低风险)

·         不触不可及的的购买价格(较低总投入)

·         较高的租金(较高回报)

·         快速的租金增长(预期增长)

 

柏林——欧洲大陆中心的世界级城市升值空间巨大

柏林的经济增长速度总比其他西部德国城市快──它是一个具有新兴经济体特点的城市,但同一时间也是世界上最发达的国家之一德国的首都,这让她有独特的地位。除了是德国,甚至是欧洲联盟的政治、文化、研发及高等教育中心,现在柏林也转化成为一个新工业和经济发展亮点:资讯科技、电脑娱乐、交通物流,设计、传媒、医疗科技、制药、生物化学、旅游等等... 柏林将在不久的将来遇到更多发展机遇,而德国政府也决心让柏林市以前的辉煌重生,我们不用怀疑德国人的决心。


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(勃兰登堡门)

德国政府已投入大量人力财力,已经进行大量基建,老东柏林地区大量翻新楼房,改善地铁,新建火车总站,新柏林国际机场也快要启用... 柏林是个年轻、善变和包容的大城市,有别于其他的欧洲城市。


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(柏林国家议会)

在未来的几十年,人口将继续增长,根据人口预测的研究,从其他东部的欧洲城市及德国其他城市有源源不绝的年青人口涌进。现有350万人口,柏林是在德国最大和欧洲大陆第二大城市。这样的结果意味,柏林是一个新兴的经济体,作为一个发达国家的首都,柏林的整体经济发展稳健而确定。

 

当前柏林房价被严重低估   投资需抓紧

由于诸多历史原因,1989柏林墙倒塌,东柏林合并回西柏林,但其国企就业岗位及补贴企业却在一夜消失,成本巨大。东部地区破碎的经济不能提供原东柏林市民新的就业机会,他们只能到其他德国城市寻找工作。成千上万的房子被空置,德国房地产物业价格开始下降──从1994年至2004年在柏林房地产价格下跌了30%!

两德统一以后,柏林经济(和整个德国)用了15年作统合调整,创造新就业机会,柏林经济变得增长很快,在此期间,欧洲其他国家的房价已大踏步向前,但现在柏林房价还不到其他德国房价及欧洲大城市的一半,更不及伦敦巴黎的1/3!这是个要抓紧的机会。

柏林全新装修电梯房价有些比国内二线城市还便宜,更别跟香港、北京、上海比较。这个价格是国内所说的装修完成的房子(不含家具,但洁具厨具包含在内)大部份为电梯房单位,德国制造的厨具洁具的质量更是让这个价格显得如同抛售。国内常见的一个德国产的浴缸就售价数万人民币,一个马桶大几千也是常见。毕竟这些东西的设计使用寿命在德国,就是作为百年考虑的。

有眼光的国际投资者已静静进场德国房地产,房价已开始往上长。现在投资柏林物业是最佳时机,因为东西柏林的统合调整阶段已差不多完成,柏林房地产价格已经启动。想想北京十年以前的房价到现在的走势,你就明白。作为欧盟核心大国,德国财政及经济增长尤其亮丽,其他出问题的欧洲国家如希腊及意大利资金不少都涌进德国安放,也流进柏林房地产市场,使德国柏林房价保持隐定增长。

 

柏林居民高租房率带来的租金高回报

作为欧盟最大的经济体,德国的自有住房率最低。据德国统计局2014年数据,约有30%的德国人选择长期租房生活。这当然给不动产投资者指明了投资方向── 购买公寓,获取可观且稳定的公寓租金回报。按德国最常见的三种档次的公寓为例。即便是保守估计,50平米的公寓年回报率也可以达到5%以上。

千万不要忘记的是,产权永久!跟高风险的股票等期货投资相比,省去的不仅是风险,更是您一天花去数十小时不停关注股市的时间成本和心理压力。

 

快速增长的租金

按柏林晨报的统计,2009到2015年,柏林各区租金增长从22% (一直很贵的中心区)到99% (周边地区)不等,其中市中心CBD米特区Mitte涨幅为55%。

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(市中心Mitte区房价涨幅数据)

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(柏林近郊地区房价涨幅数据)

 

以上数据来源:http://www.morgenpost.de/berlin/article141105772/Berliner-Mietspiegel-2015-das-umstrittene-Zahlenwerk.html

 

由多项数据可见非常直观的事实:柏林地区房租价格正在稳步上涨。需要特别说明的是,德国政府对房租有着宏观的调控,立法要求每年房租涨幅上限不能超过20%。但是客观长远来说,这样的宏观调控规范了市场,而一个健康的房地产市场,只会给房主带来更稳健的收益。完全没有泡沫的不动产,才是房主和租客的双赢。

 

资料来源

https://de.wikipedia.org/wiki/Berlin  维基百科

http://www.businesslocationcenter.de/cn柏林商业投资网

http://www.morgenpost.de/berlin/article141105772/Berliner-Mietspiegel-2015-das-umstrittene-Zahlenwerk.html 柏林晨报

http://news.xinhuanet.com/finance/2015-10/27/c_128361024.htm新华网

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